Los vicios ocultos en la compraventa de viviendas

Autor: Dudatis.com

Los vicios ocultos en la compraventa de viviendas

Para la mayoría de las personas, la adquisición de una vivienda es la compraventa más importante de su vida y a ello dedican mucho esfuerzo y sacrificio. Una casa para independizarse, vivir en pareja, formar una familia o empezar de cero después de un divorcio. Sin embargo, a veces el sueño se convierte en pesadilla, cuando de pronto aparecen defectos que hacen muy penosa o incluso imposible la vida en esa vivienda. Como expertos en derecho inmobiliario tenemos el privilegio de ayudar a muchas personas a resolver ese tipo de contratiempos y recuperar la sonrisa.

En este artículo vamos a explicar qué dice nuestro ordenamiento jurídico respecto de los vicios ocultos en la compraventa de viviendas, teniendo en cuenta que en ningún caso sustituye a una consulta profesional.

¿Qué son los vicios ocultos?

Hablamos de vicios ocultos en la construcción o en la compraventa inmobiliaria para hacer referencia a un defecto que aparece con posterioridad a la adquisición del inmueble. La jurisprudencia ha establecido que los vicios ocultos son defectos, imperfecciones o alteraciones en la calidad o cualidades del bien o de alguno de sus componentes que disminuyen la utilidad que la cosa reporta al comprador, en atención al uso que se pactó en el contrato, o en su defecto, al que por naturaleza se destina la cosa (STS de 2 de marzo de 2020).

Partiendo de la base de que el vendedor tiene la obligación de garantizar la posesión útil de la vivienda, el criterio para determinar la existencia de un vicio oculto es un criterio funcional: el de la utilidad de la cosa para el uso al que está destinada. Si el defecto oculto en cuestión hace impropio o disminuye el uso de la vivienda de tal forma que, de haberlo sabido, el comprador no lo hubiera comprado o habría pagado un precio inferior estamos ante un vicio oculto.

Requisitos para reclamar por vicios ocultos

Vamos a suponer que nos percatamos de un defecto grave en la vivienda que acabamos de comprar, ¿qué requisitos se exigen para poder reclamar en estas situaciones?

  • Entrega de un bien viciado: Exige que exista un defecto oculto en la vivienda o inmueble objeto de la compraventa.
  • Que el vicio sea oculto: El defecto no debe ser manifiesto o visible a simple vista.
  • Que el vicio sea grave: El defecto debe tener una importancia suficiente para que el comprador no lo hubiera adquirido de haberlo sabido, o hubiera pagado un precio inferior.
  • Que el vicio sea preexistente a la compraventa: Se debe probar que el vicio existía antes de la adquisición del inmueble.

Algunos ejemplos de vicios ocultos reconocidos por la jurisprudencia son: humedades por capilaridad, presencia de cemento aluminoso, plagas, problemas de aislamiento térmico, defectos en la cubierta, filtraciones, fisuras, problemas de impermeabilización, entre otros.

¿Cómo puedo reclamar si aparecen vicios ocultos en mi vivienda?

Frente a los vicios ocultos, se pueden tomar dos opciones: desistimiento del contrato o rebaja del precio.

  • Resolución del contrato: Se solicita a través de la acción redhibitoria y permite resolver el contrato por incumplimiento del vendedor. El vendedor debe devolver al comprador los gastos que le haya originado.
  • Rebaja en el precio: Se solicita a través de la acción estimatoria o quanti minoris. Consiste en una rebaja proporcional en razón de los vicios del inmueble, permitiendo fijar el precio que hubiera tenido la vivienda si se hubiera tenido en cuenta el defecto existente.

Es importante destacar que el vendedor responde de los vicios ocultos aunque los desconozca. En caso de que el vendedor haya ocultado los defectos, se puede solicitar una indemnización por daños y perjuicios.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar vicios ocultos?

El plazo para reclamar vicios ocultos es de 6 meses desde la entrega del inmueble. Pasado este plazo, se pierde la posibilidad de ejercitar las acciones de resolución del contrato y rebaja del precio.

En caso de que el plazo haya caducado, aún se puede interponer una reclamación de incumplimiento en la compraventa, que tiene un plazo de prescripción de 5 años desde la entrega del inmueble.

Un paso más allá de los vicios ocultos: la entrega de cosa distinta

En algunos casos, los vicios ocultos pueden ser tan graves que suponen la entrega de una cosa distinta a la convenida. Cuando esto ocurre, se puede ejercitar la acción derivada de la entrega de «una cosa por otra» para resolver el contrato de compraventa y solicitar una indemnización por daños y perjuicios. Este tipo de acciones tienen un plazo de 5 años.

Prohibido reclamar: los pactos de exoneración de responsabilidad

El vendedor tiene la obligación de garantizar la posesión útil de la vivienda y responder de los vicios ocultos. Sin embargo, es posible llegar a un acuerdo entre vendedor y comprador para exonerar al vendedor de esta responsabilidad, siempre y cuando el vendedor desconozca los vicios ocultos. Este tipo de pactos de exoneración de responsabilidad están permitidos por ley.

En conclusión, los vicios ocultos en la compraventa de viviendas son defectos que aparecen después de la adquisición del inmueble y disminuyen la utilidad de la vivienda para el comprador. Para reclamar por vicios ocultos, se deben cumplir requisitos como la existencia de un defecto oculto, que este sea grave, que sea preexistente a la compraventa, entre otros. Se pueden tomar acciones legales como desistimiento del contrato o rebaja del precio. Es importante tener en cuenta los plazos de reclamación y los pactos de exoneración de responsabilidad que pueden existir entre las partes. Ante cualquier duda, es recomendable consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario.


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