¿Qué hacer si mi inquilino ha destrozado la casa? Medidas legales y prevención

Autor: Dudatis.com

¿Qué hacer si mi inquilino ha destrozado la casa? Medidas legales y prevención

Es bastante frecuente que vengan a consultarnos expertos en cuestiones inmobiliarias personas que quieren alquilar una vivienda pero que temen verse en la situación de encontrarse su vivienda vandalizada por los propios inquilinos. ¿Se pueden tomar medidas previamente? ¿Qué soluciones existen en caso de que eso suceda? En este artículo te contamos qué instrumentos legales tienes a tu disposición para hacer frente a esa circunstancia que tanta preocupación genera. Más vale prevenir: buenas prácticas antes y después del alquiler de la vivienda.

Qué medidas tomar al alquilar una vivienda

Ya desde el inicio de la relación contractual con nuestro inquilino podemos llevar a cabo pequeños gestos que nos faciliten que todo salga bien. Una de ellas es incluir un inventario previo del contenido de la vivienda (muebles, electrodomésticos, etc.) en el propio contrato de arrendamiento y elevarlo a escritura pública. Otra medida de prevención es conservar las facturas de la compra de los bienes muebles por si hubiera que aportarlas.

De esta manera será más fácil acreditar tanto la existencia como la titularidad de los bienes, así como los daños posteriores en caso de que lleguen a producirse.

Qué medidas tomar al finalizar el alquiler de una vivienda

Por otra parte, cuando el alquiler llegue a su fin debes asegurarte de que la casa sea devuelta en las mismas condiciones en las que fue entregada al inquilino, es decir, en buen estado. La mejor ocasión para ello es en el momento de la entrega de llaves y devolución de la fianza.

En ese momento será conveniente llevar a cabo un reconocimiento de la vivienda y, si por desgracia, te topas con la desagradable sorpresa de que la casa está destrozada, es fundamental que hagas el recuento, uno por uno, de todos los daños que encuentres.

Es muy conveniente también que tomes fotografías de los daños. Incluso se puede hacer uso de los servicios de un perito experto que valore los daños producidos.

Este recuento de desperfectos es de vital importancia ya que será la llave que te permitirá acceder a la tutela judicial, en caso necesario. Sin esas pruebas que acrediten la responsabilidad del inquilino en los daños del piso arrendado, tu demanda no podrá prosperar, ya que en tanto que arrendador, te corresponde demostrar la existencia de dichos destrozos.

¿Todos los daños son indemnizables?

El inquilino tiene la obligación de conservar la vivienda en buen estado, pero eso no significa que cualquier tipo de daño sea indemnizable. La jurisprudencia establece que todos aquellos daños que sean consecuencia de un uso normal de la vivienda no podrán ser objeto de reclamación. Es decir, habrás de acreditar que los daños en cuestión no son fruto del desgaste que conlleva el propio uso de la vivienda.

Antes de acudir a la vía judicial: el mecanismo de la fianza

Como seguro que ya sabes, la fianza está pensada para cubrir los posibles desperfectos que puedas encontrar durante la revisión en el momento de la entrega de llaves. Es decir, con la fianza el arrendatario cumple con su obligación de devolver la vivienda tal como la recibió. De tal manera que si el inmueble no se entrega en buenas condiciones, el propietario podrá retener la fianza para cubrir los daños ocasionados.

En caso de que se pueda cubrir con el importe de la fianza el total de los daños ocasionados, los desperfectos serán reparados con ese dinero y fin de la historia. Pero puede suceder también que con la cuantía de la fianza depositada no alcance a sufragar las reparaciones. En este caso, el arrendador estará en su derecho de reclamar los daños por la vía judicial.

Necesitas Abogados especializados para reclamar al inquilino

En el caso de que los daños en la vivienda hayan sido de tal envergadura que no resulte posible hacerles frente con la fianza, es posible reclamar por la vía judicial. Para ello, es importante contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario que pueda asesorarte y representarte adecuadamente en este proceso.

Cómo reclamar judicialmente los daños en la vivienda

Para que tu reclamación por los daños ocasionados pueda prosperar en sede judicial, es de vital importancia contar con el informe de daños realizado en el momento de la entrega de llaves, así como facturas de las reparaciones, declaraciones de testigos o informes de peritos. También será necesario haber requerido de manera extrajudicial al inquilino en cuestión para que efectúe las reparaciones de manera voluntaria. Este requerimiento puede hacerse mediante burofax. En caso de que el inquilino no acceda de manera voluntaria, tienes dos vías de reclamación: en la jurisdicción civil y en la jurisdicción penal por un delito de daños.

La reclamación de daños en la vía civil

Cuando hablamos de la jurisdicción civil, la reclamación por daños ocasionados por el arrendatario en la vivienda puede fundarse en los artículos 1555 y 1556 del Código Civil. Sin embargo, es importante tener en cuenta que corresponde al arrendador demostrar que los desperfectos han sido causados por el inquilino, tal como estipula el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Además, cabe recordar que no tienen la consideración de desperfectos el deterioro de la vivienda, muebles y electrodomésticos debido al uso cotidiano y normal.

La reclamación en la vía penal: El delito de daños en vivienda ajena

Desde el punto de vista penal, el inquilino que ocasione destrozos en la vivienda puede incurrir en un delito de daños tipificado en el artículo 263 del Código Penal. Este delito conlleva penas de multa de 6 a 24 meses o pena de prisión de uno a tres años y multa de doce a veinticuatro meses en el tipo agravado.

Para que se entienda que se ha cometido un delito de daños es necesario, en primer lugar, que se hayan causado desperfectos o se haya deteriorado la cosa. Estos deterioros pueden ser tanto en la vivienda como sobre los muebles o electrodomésticos propiedad del arrendador. Es importante tener en cuenta que para que esos daños tengan relevancia penal no se requiere que exista malicia o voluntad de dañar. Así que el delito de daños se puede cometer tanto dolosamente, a propósito, como de forma imprudente, sin intención.

Si estás a tiempo de alquilar, recuerda también que hay seguros de hogar que incluyen coberturas que pueden resultar muy útiles en estas situaciones.


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