Qué ocurre si dejo de pagar la hipoteca

Autor: Dudatis.com

Qué ocurre si dejo de pagar la hipoteca

En caso de que no pague su hipoteca, estará sujeto a penalizaciones. Estas penalizaciones pueden incluir:

  • Una comisión por posiciones deudoras, que suele ser de 30 euros y se cobra como gasto de formalización al comunicar al cliente. Sin embargo, según el Tribunal Supremo, esta comisión sólo puede cobrarse en los casos en los que realmente se haya incurrido en esos gastos y representen un servicio real prestado al cliente.
  • Intereses de demora, que son bastante elevados y se añaden a la deuda ya existente.
  • La subasta del inmueble. Si esta cantidad es inferior a la que se debe, podremos reclamar posteriormente las cantidades pendientes en forma de embargo de cuentas y otros bienes.
  • El embargo de nuestra nómina es una de las posibles consecuencias que podemos sufrir. Esto puede ocurrir si nuestro avalista no ha cumplido con sus obligaciones de devolver un préstamo o una deuda de tarjeta de crédito en nombre de sus padres o hijos.

Un desahucio por impago de la hipoteca es un proceso que puede durar varios meses, ya que requiere una serie de pasos que se dilatan en el tiempo.

¿Ejecución hipotecaria y desahucio son realmente lo mismo? La verdad es que no lo son. Cada uno de estos términos define una situación diferente.

El desahucio es la acción de despojar al propietario de su vivienda. Es, por tanto, el proceso que sigue a la ejecución hipotecaria.

La ejecución hipotecaria se produce cuando una persona o entidad pide prestado dinero a un prestamista para utilizarlo con fines personales o de inversión y luego no devuelve este préstamo según los términos acordados.

De acuerdo con la jurisprudencia sentada por el Tribunal Supremo, entre otras, en la sentencia 463/2019, de 11 de septiembre y en aplicación del artículo 129 bis del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción de la Ley Hipotecaria, se producirá el vencimiento anticipado del contrato, y podrá ejercitarse la acción hipotecaria, si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

  • Que el prestatario, en este caso usted, se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
  • Que exista un requerimiento por parte de tu banco para la devolución del préstamo en los tres meses previos.

Según el artículo 52 de la Ley Hipotecaria, para determinar si los acreedores pueden exigir al deudor el pago de los intereses de las cuotas vencidas se aplican las siguientes reglas:

  • Que el importe de las cuotas vencidas e impagadas sea, al menos, equivalente al 3% del importe del principal concedido, si el impago se produce dentro de la primera mitad del plazo del préstamo o cuando las cuotas vencidas e impagadas sean equivalentes a 12 mensualidades o a un número de cuotas tal que implique que el deudor ha incumplido su obligación durante un periodo equivalente, al menos, a 12 meses.
  • Que se considera cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas e impagadas sean equivalentes al 7% de su principal concedido, si el impago se produce dentro de la segunda mitad de su plazo.

El Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, establece un régimen jurídico especial para quienes atraviesan dificultades económicas para hacer frente al pago de las cuotas de su hipoteca. Este régimen puede aplicarse tanto a personas físicas como jurídicas e incluye:

  • La suspensión del pago de las cuotas debidas por el deudor durante un periodo de tiempo no superior a un año.
  • La suspensión de los procedimientos de ejecución o de su ejecución.
  • La exención de embargo o venta forzosa.
  • La posibilidad de acogerse a los procedimientos previstos en el artículo 446 bis, párrafo segundo, así como en el artículo 446 ter, párrafo tercero.

Es importante tener en cuenta la posibilidad de acogerse a las medidas propuestas en la Ley de Segunda Oportunidad, destinadas a la declaración de concurso de acreedores de personas físicas, si la persona cumple los requisitos legalmente establecidos.

La Ley de Segunda Oportunidad pretende dar una segunda oportunidad a las personas que han sufrido una crisis financiera y no pueden pagar sus deudas. La ley contempla varias opciones: la reestructuración de la deuda mediante planes de pago o a través del arbitraje; la cancelación de la deuda mediante un acuerdo amistoso entre acreedores y deudores; o la quiebra.

Ante un caso de impago de préstamo hipotecario, la Ley de Segunda Oportunidad también prevé una nueva forma de calcular los tipos de interés de los préstamos: se calcularán sobre la base de una tasa porcentual anual (TAE) que tenga en cuenta no sólo los intereses, sino también las comisiones y otros gastos asociados al préstamo de dinero.

El Código de Buenas Prácticas Bancarias aprobado para la aplicación del RD-Ley 6/2012 establece que, para poder beneficiarse de las medidas de umbral de exclusión, se debe acreditar que se está dentro del mismo económicamente hablando (ver. Art. 3 y 3 bis).

En el caso de que una persona falsee su situación económica o intente voluntaria y deliberadamente mantenerse dentro del umbral de exclusión con el fin de beneficiarse indebidamente de estas medidas, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido causar, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización.

Esta responsabilidad no excluirá otras responsabilidades derivadas de esta situación.

El Código de Buenas Prácticas Bancarias es un mecanismo de protección de los deudores hipotecarios sin recursos, que se endeudaron para la compra de su vivienda habitual y que están en el umbral de la exclusión social.

El código establece que todos los bancos adheridos a él están obligados a aplicar sus medidas a las familias que cumplan los requisitos.

El Código de Buenas Prácticas se dirige a los deudores de préstamos y créditos con garantía hipotecaria sobre su vivienda habitual que se encuentren en el umbral de exclusión, y a los avalistas y garantes hipotecarios no deudores respecto a su vivienda habitual y en las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.

En caso de que no puedas pagar las cuotas de tu hipoteca, el banco debe ofrecerte un plan de reestructuración de la deuda. Esto es lo que pueden hacer para facilitar el pago de las cuotas:

  • Período de gracia de cinco años en el que sólo se pagan los intereses.
  • Ampliar el plazo a 40 años, a partir de la contratación de la hipoteca. De esta forma, tendrás cuotas más bajas.
  • Reducir el tipo de interés durante el periodo de carencia a Euribor más 0,25%. Después se seguiría aplicando el tipo de interés establecido en tu contrato.

En dicho código se establece un segundo mecanismo que es la quita de deuda.

En España, la quita de la deuda es una opción que puede solicitar el deudor si no ha podido hacer frente a los pagos de su hipoteca en los últimos seis meses. La reducción de la deuda puede aplicarse de las siguientes maneras:

  • Una reducción del 25% del capital pendiente.
  • Una reducción equivalente a la diferencia entre el capital amortizado y el que guarda con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las vencidas.
  • La reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de su vivienda y su valor de tasación en el momento de la constitución, siempre que su valor de tasación inicial sea inferior al actual en más del doble de lo que le prestó su prestamista.

Si las medidas anteriores no son suficientes para resolver la situación, durante los doce meses siguientes a la solicitud de reestructuración de la deuda se puede solicitar la dación en pago, es decir, ofrecer la vivienda al banco a cambio de saldar la totalidad de la deuda.

Asimismo, si el deudor lo solicita, puede permanecer en la vivienda en régimen de alquiler social, pagando una renta anual equivalente al 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación.

La contrapropuesta del deudor al acreedor es la cancelación total de la deuda con garantía hipotecaria y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros respecto a la entidad a cuenta de la misma deuda.

Si no puede pagar su hipoteca, es muy recomendable que contrate a un abogado especialista en Derecho Civil y Bancario.

El banco ejecutará una reclamación judicial por impago de la hipoteca si usted no paga. En ese caso, es imprescindible que cuente con un abogado para poder negociar con el banco. Un abogado podrá asesorarte sobre todas las posibilidades y elegir la mejor opción para tu situación.


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