La extinción de condominio: consecuencias y división de la cosa común

Autor: Dudatis.com

La extinción de condominio: consecuencias y división de la cosa común

La extinción de condominio plantea diferentes dudas que conviene conocer y resolver. Esta es la desaparición de la propiedad en común de un bien por parte de diferentes personas. El condominio es la propiedad en común que varios titulares tienen sobre un bien; y en la que son asignadas cuotas de la propiedad a cada uno de ellos.

Causas de la extinción del condominio

Las causas de extinción del condominio se encuentran debidamente establecidas en los artículos 395 a 406 del Código Civil. También hay que tener en cuenta la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el caso de que la división de bienes tenga que tener lugar a través de subasta judicial.

Las causas de extinción de condominio son las mismas que para la extinción del dominio, como usucapión, destrucción o abandono, entre otros. Sin embargo, existen una serie de causales específicas:

  • Renuncia de los derechos de los copropietarios en favor de uno de los mismos.
  • Proceder a la venta de un bien a un tercero y distribución del resultante entre los participantes de la comunidad.
  • División de la cosa común. Cualquier copropietario cuenta con el derecho a hacer la solicitud de la división de bienes. Se trata de un procedimiento judicial, el comienzo de la división del bien común hace que se declare la extinción del condominio. El resultado puede resultar en la división material, pasando a constituir una propiedad horizontal, o economía si el bien es indivisible. En este tipo de situaciones, uno de los propietarios mantiene la titularidad y los demás reciben una indemnización de acuerdo a sus cuotas; y también podría llegar a haber una división por subasta si no hay acuerdo entre ambas partes.

Consecuencias de la extinción de condominio

La extinción del condominio o división del bien en común tiene diferentes efectos entre los copropietarios y frente a terceros agentes:

Entre copropietarios: la principal consecuencia entre los copropietarios es que cada uno obtiene la propiedad exclusiva de su cuota parte del bien o del dinero en el caso de que se venda el bien.

Frente a terceros: en lo que respecta a terceros, la división de la cosa común no debería perjudicar a sus copropietarios. En el caso de que se trate de un inmueble hipotecado o afectado por derechos como servidumbre, entre otros, las terceras personas titulares de estos derechos no deben verse afectadas. Sin embargo, en el caso de que se produzca la extinción de un bien hipotecado, debe analizarse cuidadosamente, ya que el deudor hipotecario deja de ser propietario pero se produce la extinción de la deuda.

Extinción de dominio de un bien ganancial

En el juicio de divorcio, si el juez adjudicó el uso de la vivienda familiar a uno de los ex cónyuges y los hijos menores del matrimonio, aunque luego se resuelva la extinción del condominio de la vivienda, esto no puede afectar al derecho de uso.

Frente al Estado

Frente al Estado, la extinción de condominio cuenta con una ventaja: se encuentra exenta del impuesto a la transmisión de bienes patrimoniales. Sin embargo, está gravada con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

División de la cosa común

La ley establece que nadie está obligado a permanecer en un condominio. Por ello, cuando uno de los copropietarios muestra su voluntad de disolver el condominio, el resto no se puede negar. No obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de 10 años. Este plazo se puede prorrogar por nueva convención.

Existen dos procedimientos para la división de la cosa común: el mutuo acuerdo entre las partes que forman parte del condominio y la vía judicial cuando los copropietarios no están de acuerdo, ya sea en el precio o en la forma de división del bien.


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